Notions de base de l’hypothèque                                                  


Une hypothèque est un contrat qui garantit une propriété (maison, chalet ou autre édifice) comme garantie d’un prêt pour l’achat d’une propriété. Les paiements d’intérêts d’une hypothèque dépendent de nombreuses variables telles que : les taux de l’établissement prêteur, le terme du prêt, le calendrier de remboursement, etc. Même si vous êtes en possession de l’habitation, le prêteur a malgré tout un droit sur le titre de la propriété jusqu’à ce que vous ayez payé l’hypothèque en entier. Si vous êtes dans l’impossibilité de rembourser l’hypothèque, le prêteur aura alors légalement le droit de prendre possession de votre habitation.
 

En plus du test de résistance hypothécaire actuel pour les acheteurs ayant moins de 20% d'acompte (assurance prêt hypothécaire nécessaire), l'organisme de réglementation bancaire fédéral (BSIF) a étendu son test de résistance aux emprunteurs avec un acompte minimum de 20% (c.-à-d. assurance hypothécaire non nécessaire).

Note: Comme il s'agit d'un règlement fédéral pour les banques seulement, les prêteurs provinciaux tels que les coopératives de crédit ne sont pas soumis à ce test de résistance.

Tous les emprunteurs bancaires doivent maintenant être admissibles à une hypothèque au plus élevé du taux de référence de la Banque du Canada à 5 ans ou du taux négocié original majoré de 2 points de pourcentage. (C'est comme une hausse de taux minimum de deux points). Ainsi, un emprunteur pourrait avoir besoin de plus de 20% de plus de revenus pour le même montant d'hypothèque en 2021.

Exemple: En 2019, une famille dont le revenu annuel est de 100 000 $ et l'acompte de 20% au taux fixe de 2,83% sur cinq ans et amorti sur 25 ans peut s'offrir un logement d'une valeur de 726 939 $.

En 2021, ils devront se qualifier à 4,89% (taux de référence de 5 ans) et peuvent se permettre une maison d'une valeur de 570 970 $, soit une différence de 155 969 $ (moins 21,45%).

Si un acheteur de première maison ne réussit pas le nouveau test de résistance, il y a trois options

1. Ils peuvent soit mettre plus d'argent sur leur mise de fonds pour passer le test de stress
2.Ils peuvent décider de ne pas acheter la maison
3. Ils peuvent ajouter un co-signataire sur le prêt qui a aussi des revenus

Les renouvellements d'hypothèques effectués avec un autre prêteur bancaire doivent être admissibles en vertu des normes de test de stress révisées parce qu'ils exigent de nouvelles souscriptions.

L’achat d’une propriété requiert une importante mise de fonds à court et à long termes :  

 i) 

Les dépenses immédiates comprennent les frais d’évaluation (environ 200 $), les honoraires de l’avocat ou du notaire au Québec et les dépenses encourues, les droits de mutation immobilière (environ 1 % du prix d’achat), l’assurance, les frais de levée de plan (environ 500 $) et les ajustements de l’impôt foncier à la fermeture, les assurances et les frais de chauffage.  

 ii) 

Un prêt hypothécaire a lieu lorsque vous empruntez des liquidités auprès de votre institution financière afin de payer la différence entre le prix d’achat et l’acompte versé

Pour être admissible, la majorité des institutions financières exigent que votre paiement hypothécaire (capital et intérêt), l’impôt foncier et les frais de chauffage représentent tout au plus 32 % de votre revenu brut annuel familial, si les deux conjoints sont propriétaires ou si l’un des conjoints est propriétaire, mais que l’autre conjoint(e) cautionne l’hypothèque. Si vous avez un prêt personnel en souffrance qui exige des paiements mensuels en plus de votre dette hypothécaire, le ratio d’endettement ne devrait pas excéder 40 % de votre revenu brut familial.  

Un prêt hypothécaire ordinaire (jusqu’à 75 % de la valeur) a une période d’amortissement totale durant laquelle le prêt devra être remboursé (généralement entre 15 et 25 ans) et un terme pour lequel le taux d’intérêt est en vigueur (généralement ente 6 mois et 5 ans). Lorsque le terme du prêt arrive à échéance, vous pouvez renouveler votre prêt hypothécaire pour un autre terme, avec un nouveau taux d’intérêt. Un haut ratio hypothécaire permet à une personne d’emprunter jusqu’à 90 % du prix d’achat ou de la valeur estimée de la propriété. La personne qui emprunte doit être solvable et doit payer une prime d’assurance hypothécaire basée sur la taille du prêt.

Les paiements hypothécaires ordinaires (généralement aux deux semaines ou au mois) sont répartis entre les intérêts et le capital. Les premiers paiements seront presque entièrement versés pour couvrir les intérêts et une maigre partie ira à la réduction du capital. Puisqu’un prêt hypothécaire représente une grande responsabilité financière, vous pouvez réduire de façon significative le coût total des intérêts en remboursant votre hypothèque le plus rapidement possible. Par exemple, pour un prêt hypothécaire de 100 000 $, à un taux de 8 %, amorti sur une période de 20 ans, le total en intérêts se chiffrera à 98 804 $, comparativement à 44 769 $ si vous le remboursez en 10 ans!

A compter du 15 Février 2016, de nouveaux règlements augmentent la mise de fonds minimale pour les prêts hypothécaires à ratio élevé de 5% à 10% pour la partie de la valeur d'une maison de 500 000 $ à 1 million $. Sur une maison 700 000 $, l'acompte augmente de 35 000 $ (5% des 700 000 $) à 45 000 $ (soit 5% des 500 000 $ + 10% des 200 000 $).

Règles d'acompte pour les hypothèques sure les propriétés se vendent à moins de 500 000 $ sont inchangés à 5%. Le paiement minimum bas pour des maisons plus chères est également inchangé à 20%.

Les prêteurs réglementés par le gouvemement fédéral doivent obtenir une assurance contre les risques hypothécaires pour les acheteurs d'une maison avec un acompte de moins de 20 pour cent du prix d'achat («hypothéques à taux élevé»).

À compter du 17 octobre 2016, tous les acheteurs assurés à taux élevé doivent être admissibles à une assurance prêt hypothécaire à un taux d'intérêt supérieur.

Refinancement hypothécaire

Pour épargner à long terme, pourquoi ne pas considérer un refinancement? De façon générale, ceci signifie demander un nouveau prêt à un taux d’intérêt inférieur pour rembourser le prêt à taux plus élevé. Les paiements de ce nouveau prêt étant inférieurs aux mensualités actuelles, vous réaliserez des économies. (Nota : vous pouvez aussi maintenir vos paiements actuels. Vous limiterez ainsi les frais d’intérêts et vos capitaux propres fructifieront plus rapidement.) De plus, le refinancement permet de demander un prêt à taux fixe si votre hypothèque est actuellement à taux variable et que vous prévoyez une hausse des taux d’intérêt.

Vos économies dépendent de nombreux facteurs : vous prévoyez être propriétaire de votre maison longtemps? Les taux d’intérêt du nouveau prêt sont-ils notablement inférieurs? N’oubliez pas non plus les frais de dossier du nouveau prêt et la participation financière dans la maison.

Généralement, le refinancement coûte environ 2 pour cent de la valeur du nouveau prêt, soit les frais de dossier, dont les charges, une nouvelle évaluation de la propriété, une nouvelle assurance de titres de propriété (au besoin), et toute pénalité de remboursement anticipé. Pour en calculer le seuil de rentabilité, divisez les frais de dossier par votre épargne mensuelle. Par exemple, si les frais de dossier s’élèvent à 3 000 $ et que vous épargnez 100 $ par mois, votre seuil de rentabilité est de 30 mois. Si vous comptez habiter cette maison plus de 30 mois, le refinancement vous permettra d’épargner à long terme. Si vous la vendez avant, il serait plus sage de conserver l’hypothèque en cours.

Pour calculer vos économies mensuelles, demandez le taux d’intérêt du nouveau prêt ainsi que le montant mensuel des paiements de capital et d’intérêt. Soustrayez ensuite le paiement mensuel actuel de capital et d’intérêt. Le tableau suivant vous présente l’exemple de refinancement d’une hypothèque actuelle à 8 pour cent. Réduire votre taux d’au moins 1 pour cent résulte en une récupération assez importante.

Prêt d’origine : 250 000 $; montant du refinancement : 200 000 $

Échéance du prêt (années)

20

20

20

20

20

Taux d’intérêt (%)

8

7,5

7,0

6,5

6,0

Mensualités

1 657 $

1 597 $

1 538 $

1 481 $

1 424 $

Paiements totaux

397 612 $

383 329 $

369 269 $

355 440 $

341 850 $

Frais d’intérêt totaux

197 612 $

183 329 $

169 269 $

155 440 $

141 850 $

Frais de dossier estimés

    --

3 000 $

3 000 $

3 000 $

3 000 $

Économies de paiement (mensuelles)

    --

59,51 $

118,09 $

175,71 $

228,33 $

Seuil de rentabilité (mois)

    --

50

25

17

13

Voici quelques éléments importants à considérer lorsque vous complétez les derniers détails de votre contrat hypothécaire:  

  • Les paiements aux deux semaines réduisent beaucoup plus rapidement la dette que les paiements mensuels, parce qu’en bout de ligne, ils totaliseront un paiement mensuel supplémentaire par année, soit 13 paiements au lieu de 12.
     
  • L’hypothèque peut être à court ou à long terme. Envisagez de prendre une hypothèque à court terme si vous croyez que les taux d’intérêt ont de fortes chances de baisser dans un avenir rapproché. Les hypothèques à long terme (généralement de 3 à 5 ans) vous garantissent des paiements et un taux d’intérêt fixe afin de vous donner une plus grande « tranquillité d’esprit ». Généralement, plus le terme est long, plus le taux d’intérêt sera élevé. À la fin du terme, la balance complète peut être payée sans pénalité ou le prêt hypothécaire peut être renouvelé pour un autre terme.
      
  • L’hypothèque à taux variable présente un taux d’intérêt plus bas qu’une hypothèque à taux fixe pour un terme précis. Toutefois, les taux et les paiements peuvent être appelés à changer fréquemment soit à la hausse soit à la baisse, selon les taux préférentiels. Cette possibilité est généralement intéressante pour les personnes qui sont plus enclines aux risques. Au renouvellement du terme, examinez la possibilité de prendre un terme plus long et qu’il soit immobilisé à taux fixe si vous jugez que les taux ont atteint leur plus bas et qu’il y a de bonnes chances qu’ils augmentent.
     
  • L’hypothèque ouverte vous permet de varier les éléments des pré-paiements pendant le terme (p. ex. de 10 % ou 20 % annuellement, ou un acquittement complet) qui permet une épargne éventuelle importante en intérêts. Il se peut cependant que l’on vous pénalise.
     
  • L’hypothèque fermée offre un taux d’intérêt légèrement plus bas que l’hypothèque ouverte, mais vous n’avez pas la possibilité de faire des contributions supplémentaires à vos paiements réguliers. Toutefois, on vous autorise habituellement à faire des pré-paiements sur le capital durant l’année, en autant que vous respectiez les limites établies préalablement, et ce, sans pénalité.
     
  • Si vous vendez votre propriété et que l’acheteur reprend votre hypothèque, vous en serez toujours responsable s’il venait à ne pas s’acquitter d’un ou de plusieurs paiements. Assurez-vous d’être entièrement libéré de toute responsabilité si votre hypothèque est reprise par le nouvel acheteur.
     
  • Les privilèges de transférabilité, s’ils sont disponibles, ils vous permettent de transférer votre hypothèque à votre nouvelle propriété si vous vendiez la propriété pour laquelle vous aviez obtenu l’hypothèque.

     

 


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